10 RAZÕES PARA VOCÊ REGULARIZAR O SEU IMÓVEL

Atualizado: 18 de jan.

Grande parte da população já sabe do expressivo número de imóveis que estão de alguma forma irregulares. Cerca de 50% dos imóveis brasileiros demandam de algum tipo de regularização imobiliária perdendo até 35% de seu valor de mercado e muitas vezes gerando um empecilho para que sua venda ocorra.




As irregularidades são inúmeras, mas a mais habitual é a falta de efetivação de escritura pública e seu devido registro imobiliário. Este título junto ao registro de imóveis é o que irá comprovar a propriedade do bem e como diz aquele velho ditado: “o dono é quem registrar primeiro”. Isso mesmo, a demora pelo efetivo registro pode até resultar na perda da propriedade definitiva.


QUAIS SÃO PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS ?

Quando realizamos o sonho da casa própria só pensamos em entrar no imóvel e usufruí-lo, mas no processo de aquisição do imóvel alguns problemas são ignorados ou desconhecidos pelos compradores. Estes são os problemas mais comuns:

  • Aquisição de imóveis somente através de um contrato particular de compromisso ou promessa de compra e venda ("contratos de gaveta");

  • Aquisição de imóveis através de uma simples procuração pública;

  • Registro do Imóvel por Escritura Pública, mas sem averbar a construção;

  • Aquisição de imóvel situados em loteamentos ou condomínios irregulares;

  • Aquisição de terrenos e imóveis em áreas de proteção ambiental;

  • Imóvel pendente de inventário, divórcio ou partilha;

  • Inexistência de plantas e projetos da edificação;

  • Falta do habite-se;

  • Aquisição de imóveis onde reformas e ampliações não foram registradas.

MAS POR ONDE DEVO COMEÇAR?

O papel do agente imobiliário (corretor, engenheiro, arquiteto, advogado) muitas vezes é visto como desnecessário, burocrático e caro, mas a questão é que a regularização imobiliária irá gerar um ganho de valor expressivo ao proprietário do imóvel na hora da negociação.

Os bancos, por serem entidades sólidas e que entendem bem do problema de regularização que enfrentamos e por não se sujeitarem aos riscos existentes nesta contratação só irão aprovar e conceder o financiamento se o imóvel estiver pontualmente correto, ou seja, registrado em nome dos reais proprietários e com todas as averbações de construções constantes na matrícula.

O ponta pé inicial é buscar a assessoria de um profissional especialista, munido dos seguintes documentos:

  • Título do imóvel (matrícula ou escritura pública);

  • Contrato particular de compra e venda, quando existir;

  • IPTU ou ITR do Imóvel;

  • Documentos de identificação de todas as partes envolvidas;

  • Todos os demais documentos e informações que irão detalhar aquela negociação em especial, como preço, forma de pagamento, documentos relativos à posse, projeto, levantamento topográfico, etc.


QUAL O MEIO DE REGULARIZAÇÃO?

Depende, como no direito nada é matemática, sempre precisaremos analisar a situação de cada caso, justamente para podermos oferecer as partes interessadas as melhores soluções, levando em consideração três pilares: quais as possibilidades, quando existir mais de um meio de regularização; quanto tempo irá levar para a sua conclusão; e, qual a estimativa de custos.

Algumas regularizações podem ser mais simples do que se imagina, como o caso de averbação de construção, que via de regra irá despender de liberação de habite-se junto a prefeitura do município em que o imóvel estiver situado/ou da certidão narrativa de lote, bem como da CND (Certidão Negativa de Débitos) do INSS da construção, emitida pela Receita Federal, munido destes documentos, as partes irão juntar um requerimento que deverá ser assinado e reconhecido firma, e posteriormente, levado ao registro de imóveis competente, para a devida averbação.

Em alguns casos será necessário a efetivação de um inventário prévio, um registro ou uma dissolução de união estável, e muitos outros documentos solicitados pela justiça.

Os meios jurídicos podem ser muitos, e precisam ser analisados com muita cautela e expertise, já que o caminho errado poderá determinar entre a regularização em apenas alguns meses até um processo judicial que poderá demandar mais de uma década para ser solucionado.


A PREVENSÃO É SEMPRE MAIS RÁPIDA E BARATA QUE A REGULARIZAÇÃO

Quando tratamos dos problemas de forma preventiva temos em nossas mãos o poder de decisão, ou seja, adquirir ou não um imóvel irregular.

Nem sempre é apenas um problema o imóvel ser irregular, poderá ser a oportunidade de o comprador adquirir um bom imóvel por um menor custo, mas para isso o comprador precisa verificar qual é o problema e se ele é solucionável.

Quando a procura pelo profissional especialista se dá no meio de uma negociação, e não no início, as partes não possuem um tempo razoável para resolver os problemas existentes, gerando medo, desconfiança e muitas vezes inviabilizando o negócio.

Saiba que alguns atos podem ser trabalhados de forma conjunta, como por exemplo a lavratura do inventário junto com a venda, ou ainda, a averbação da construção junto com a lavratura da escritura de compra e venda.

Por estes motivos, sempre utilize um profissional capacitado e legalmente habilitado para orientar a transação de imóveis.


10 MOTIVOS PARA VOCÊ REGULARIZAR SEU IMÓVEL O QUANTO ANTES:

As vantagens são muitas, principalmente de cunho financeiro, mas de forma objetiva, estas são as principais e mais relevantes vantagens de efetuar a regularização imobiliária:

1 – Valorização do imóvel em até 35% do valor de mercado;

2 – Venda imediata do imóvel, não dependendo de processos preliminares;

3 – Possibilidade de financiamento do imóvel no momento a venda;

4 – Ter o registro da propriedade em seu nome;

5 – Dar o imóvel em garantia de alguma dívida, uma vez que não estando regularizado provavelmente não seria aceito pelo credor;

6 – Redução de riscos ao corretor imobiliário, que poderá ser responsabilizado quando a negociação gerar algum dano as partes;

7 – Diferencial e credibilidade para o profissional que irá fazer a intermediação imobiliária, ao ofertar um imóvel devidamente regularizado;

8 – Evitar a possibilidade de assunção de multas por parte de órgãos fiscalizadores;

9 – Redução do IPTU, uma vez que em grande maioria, as prefeituras municipais promovem uma alíquota diferenciada para o terreno e para o terreno com a devida construção, como uma forma de incentivo para a ocupação; e principalmente,

10 – Tranquilidade patrimonial.

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