REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO LEI DA ANISTIA

Atualizado: 17 de dez. de 2021

Perguntas frequentes sobre a lei da Anistia da Cidade de São Paulo:



Quanto tempo terei para regularizar meu imóvel utilizando a Lei de Anistia da cidade de São Paulo?

1) A Lei de Anistia da cidade de São Paulo entrou em vigor em 01/01/2020 e irá vigorar até 31 de março de 2022.


Quais imóveis poderão se beneficiar com a Lei de Anistia da cidade de São Paulo?

1) qualquer tipo de imóvel irregular com obras concluídas até 31 de Julho de 2014, sem nenhuma reforma externa após essa data (permitida apenas reformas internas, sem alteração da área construída).

2) entende-se por edificação concluída aquela em que a área objeto de regularização esteja com as paredes erguidas e a cobertura executada até a data de 31 de Julho de 2014.

3) A verificação de conclusão é feita pela Prefeitura por meio de foto aérea tirada na data de 31 de Julho de 2014.

4) para se beneficiar da Lei de Anistia, o imóvel deverá abrigar um tipo de USO permitido na sua respectiva Zona de Uso. Por exemplo, um imóvel comercial só poderá ser regularizado se estiver localizado numa Zona de Uso que permita imóveis comerciais.

5) A Administração Pública Municipal poderá aceitar propostas de obras de adequação para garantir o atendimento às condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade, salubridade, permeabilidade e enquadramento na legislação específica aplicável, por meio de Notificação de Exigências Complementares – NEC.

6) O prazo para tais obras é de 180 dias, podendo ser prorrogado por mais 180 dias.


Quais imóveis poderão ser anistiados pelo Procedimento de Regularização Declaratório?

1) Imóveis concluídos até 31 de julho de 2014 com área de até 1500 m2 e sem reformas externas após essa data.

2) Edificações Residenciais unifamiliares (R1) que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento (CA) básico da Zona.

3) Edificações Residenciais multifamiliares horizontais e verticais com até 10m (dez metros) de altura e, no máximo 20 (vinte) unidades, que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento (CA) básico da zona;

4) Edificações residenciais com uso misto ou Não Residencial (nR), desde que permitido na zona de uso, considerados de baixo risco e local de culto enquadrados nas subcategorias nR1 e nR2, observadas as normas em vigor.


Quais imóveis poderão ser anistiados pelo Procedimento de Regularização Automática?

1) Imóveis referentes a residências de baixo e médio porte que tiveram o IPTU em 2014 totalmente isentas.


Quais imóveis poderão ser anistiados pelo Procedimento de Regularização Declaratório Simplificado?

1) Imóveis concluídos até 31 de julho de 2014.

2) apenas para os imóveis de uso Residencial, nas categorias R, R1 e R2h, com área total de até 500 m², com até 10m (dez metros) de altura e, no máximo 20 (vinte) unidades, que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento (CA) básico da zona;


O que é Coeficiente de Aproveitamento (CA) básico e máximo?

1) todo terreno na cidade de São Paulo está inserido numa Zona de Uso, exemplos: ZER = Zona Estritamente Residencial; ZM = Zona Mista, etc...

2) Cada Zona de Uso tem uma Tabela própria que define vários índices urbanísticos, dentre eles o C.A. (Coeficiente de Aproveitamento).

3) CA é a relação entre a área do seu terreno (em m2) e a área computável permitida de construção (em m2).

4) por exemplo: Se seu terreno tem 100 m2 e o CA básico da sua Zona for 1, isso significa que você pode construir 1 x 100 = 100 m2 de área computável.

5) na tabela de índices urbanísticos de cada Zona de Uso encontramos os valores de CA subdivididos em Mínimo, Básico e Máximo (CA mínimo, CA básico e CA máximo).

6) você tem o direito de construir até o valor do CA básico sem pagar nada a mais para a Prefeitura.

7) para construir mais que o CA básico (ou seja, construir uma área computável entre o CA básico e o CA máximo) você terá que pagar Outorga Onerosa para a Prefeitura referente a área computável que excedeu o CA = 1. Nesse caso, a Regularização deverá ser do tipo Comum.

8) Em São Paulo, na grande maioria das Zonas de Uso, o CA mínimo é 0,3... o CA básico é 1... e o CA máximo é 2.

9) se o seu imóvel tem, por exemplo, 100 m2 e está localizado numa Zona de Uso com os CA´s acima indicados, significa que você pode construir até o CA máximo de 2 vezes a área do seu terreno, ou seja, 2 x 100 = 200 m2 de Área Computável.

10) no caso acima, para construir 200 m2 (CA máx. = 2), será obrigatório pagar Outorga Onerosa referente apenas a área excedente, no caso, equivalente a 100 m2.


É possível regularizar imóvel cuja área computável tenha ultrapassado o Coeficiente de Aproveitamento Básico (CA básico)?

Sim... É possível desde que:

1) desde que a área computável não tenha ultrapassado o Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CA Máximo) da Zona correspondente.

2) desde que se pague o valor da Outorga Onerosa calculada por fórmula especifica da Prefeitura. (Artigo 20, parágrafo 1 do Decreto).

(Outorga = Permissão / Onerosa = Custosa)


Igrejas, Templos e Locais de Culto poderão ser regularizados?

Sim, mas apenas os imóveis situados em Ruas com largura maior ou igual a 8 metros, dispensada a exigência de vagas de estacionamento e área de carga e descarga.

Deverá respeitar também as leis de acessibilidade e Coeficiente de Aproveitamento máximo previsto para a respectiva Zona de Uso.

Igrejas e Templos estão dispensados de pagar as taxas especificas da Prefeitura.


Quais imóveis NÃO poderão se beneficiar com a Lei de Anistia?

1) Imóveis que estejam edificados em logradouros ou terrenos públicos.

2) Imóveis que estejam situados em faixas não edificáveis junto a represas, lagos, lagoas, córregos, fundo de vale, faixa de escoamento de águas pluviais, galerias, canalizações e linhas de transmissão de energia de alta tensão.

3) Imóveis que tenham sido objeto de Operação Interligada ou Operações Urbanas Consorciadas.

4) Imóveis atingidos por melhoramento viário previsto em lei (desapropriações para alargamento de Avenidas)


Qual profissional devo procurar para me orientar e desenvolver o Processo e Projeto de Regularização do meu imóvel para atender à Lei de Anistia?

1) você deverá procurar um Arquiteto devidamente registrado no CAU = Conselho de Arquitetura e Urbanismo...

2) poderá também procurar um Engenheiro Civil devidamente registrado no CREA = Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.


Quais Documentos são necessários para ingressar com meu imóvel na Lei de Anistia de São Paulo pelo Procedimento Declaratório?

1) Requerimento Eletrônico feito pela Internet preenchido pelo seu Arquiteto Responsável Técnico (ou Engenheiro) constando os dados do Proprietário; os dados do Responsável Técnico e os dados do seu Imóvel, por exemplo: Endereço completo, Área já regularizada, Área a ser regularizada, etc.

2) Cópia dos Documentos de Propriedade do imóvel. Principalmente a Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

3) Planta de Regularização do seu imóvel (é uma planta cujo padrão eletrônico foi estabelecido previamente pela Prefeitura).

4) se houver, apresentar Cópia do Comprovante de Regularidade de parte do Imóvel, por meio do Cadastro da Edificação (CEDI), ou outro meio tais como: Habite-se, Auto de Conclusão, etc (admitindo-se divergência de, no máximo 5% entre a Realidade apresentada em planta e o Documento).

Esse comprovante é importante para ajudar a diminuir o valor das taxas a serem pagas à Prefeitura.

5) Pagamento das Taxas de Prefeitura, a saber:R$ 10 reais por metro quadrado da área a ser regularizada.


Quais Documentos são necessários para ingressar meu imóvel na Lei de Anistia de São Paulo pelo Procedimento Declaratório Simplificado?

1) os documentos necessários para o Procedimento Declaratório Simplificado são os mesmos do Procedimento Declaratório (ver pergunta anterior).

2) A única diferença entre ambos os Procedimentos está no fato que no Procedimento Declaratório Simplificado, as Plantas feitas pelo Arquiteto não serão analisadas previamente pela Prefeitura (artigo 13, inciso IV, parágrafos 2 e 3 do Decreto), portanto, não haverá Comunique-se, fazendo com que o processo Declaratório Simplificado, seja concluído muito mais rapidamente.


Quais Documentos são necessários para ingressar meu imóvel na Lei de Anistia de São Paulo pelo Procedimento Comum? (Áreas maiores que 1.500 m2)

1) os documentos necessários para o Procedimento COMUM são os mesmos do Procedimento Declaratório.


Quais documentos de Propriedade do Imóvel devo apresentar para obter a Regularização do meu imóvel na Lei de Anistia de São Paulo?

1) O ideal é você apresentar o documento de Matrícula atualizada do seu imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, já registrado no seu nome.

2) caso você tenha a Matricula do seu imóvel indicada acima, porém ainda não registrada no seu nome, você terá que apresentar também o Contrato de Compra e Venda constando o nome que está na Matricula (como vendedor) e o seu nome (como comprador do imóvel).

3) se houver uma terceira pessoa (ou quarta ou quinta pessoa) intermediaria entre o nome que está na Matricula e você, você terá que apresentar os Contratos de Compra e Venda constando desde o nome que está na Matricula (como vendedor) até chegar a você (como comprador).

Por Exemplo: Você é o Paulo, que comprou o imóvel do José, que comprou do Francisco cujo nome está na matricula atualizada...

Nesse caso você deverá apresentar a Matricula no nome do Francisco + Contrato de Compra e Venda entre Francisco (como vendedor) e José (como comprador) + Contrato de Compra e Venda entre José (como vendedor) e você, Paulo, (como comprador).

Todo o histórico de proprietários do imóvel deverá ser apresentado à Prefeitura, conforme exemplo acima.

4) se for o caso de Usucapião, você poderá apresentar cópia do protocolo do processo de usucapião (judicial ou extrajudicial) ou decisão judicial reconhecendo o direito de usucapião


O que fazer na situação de não ter nenhum documento que comprove que sou possuidor legítimo do meu Imóvel?

1) nesse caso, não perca tempo... vamos entrar imediatamente com um Processo de Usucapião.

2) Entre em contato conosco...faremos toda a parte Técnica e lhe indicaremos um ótimo Advogado.

3) um simples protocolo de processo de Usucapião no seu nome é suficiente para a Prefeitura aceitar o pedido de Regularização do seu imóvel pela Lei de Anistia


É possível regularizar imóvel localizado em Área de Proteção dos Mananciais, ou seja, próximo às Represas?

1) sim, é possível, mas a regularização do imóvel, além de atender a Lei de Anistia, dependerá de Prévia Anuência ou Autorização oficial da Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente (SVMA) ou da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB) ... artigo 8, inciso II do Decreto.


É possível regularizar imóvel Tombado ou localizado em perímetro de Área Tombada?

1) sim, é possível, mas a Regularização do Imóvel, além de atender a Lei de Anistia, dependerá de Prévia Anuência ou Autorização oficial do CONDEPHAT, IPHAN ou CONPRESP) ... artigo 8, inciso I do Decreto.


Se o meu imóvel não se encaixa em nenhuma destas modalidades previstas na Lei de Anistia da Cidade de São Paulo, como devo fazer para regularizar o meu imóvel?

1) nos demais casos não previstos na Lei de Anistia, deve-se proceder ao processo de regularização comum.









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